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항상 소비자의 입장에서 융자 및 재산 증식에 도움을 드리고 있는 융자 전문가 Autumn Cho 입니다.
10년의 융자 에이전트 그리고 8년의 Mortgage Lender 홀세일/리태일 Loan Officer 경험을 바탕으로
여러분의 궁금증 과 융자에 도움을 드리고자 합니다.

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Lakewood , Ca Tetzlaff 라는 Middle School 있는 곳 반대편에 Vicino 아파트가 있다.

근데 아는 지인이 뜬금 없이 이곳에 있는 3 Unit을 융자가 깨저서 나온 매물을 천주교 교회다니는 동생 에이전트의 말을 듣고  현찰 $700,000 로 에스크로를 얼마전에 끝냈다고 말을이어가면서 자식들을 위해 이렇게 준비를 했다고 자랑스럽게 말씀을 

하시길레 ..혹시나 해서 몇가지를 여쭈어 보게됐다.

1. 아파트단지 안에 있는 콘도를 진짜로 현찰로 매입했냐?

2. 아파트 인데 콘도로 CC&R을 받으셨냐Covenants, Conditions & Restrictions (CC&Rs) Covenants, Conditions & Restrictions (CC&Rs) are limits and rules placed on a group of homes or condominium complex 

3. 아파트 회사가 전체 200 unit 이상 돼는 곳에 50% 이상의 Ownership 을 가지고 있는데 다른건 않 알아보셨냐?

4. 에스크로가 융자때문에 깨졌는데 수상한걸 발견 못했냐?

5. 감정을 했냐?

6. 에스크로 가 끝난후 집을 판 천주교 교회 동생 에이전트 분이 서류에 융자를 할수 있다고 명시 돼어있다라고 말한다?

 

앞서 물어본 조항들이 Conventional 융자를 받지 못하는 조건들중 몇가지가 들어가 있기 때문이다.

1. Mortgage Lender는 주로 다음 사항의 용도는 융자를 해주지 않는 은행이 거의 대분분이다(does not allow manufactured homes, Condo Hotels, Leasehold Condo, Co-ops, Mixed Used, Acreage greater than 10 and Agricultural Zoning)

2. 아파트인데 CC&R 받았는지 않받았는지 몰른다? 컨밴션얼 융자 은행에서 융자를 받지 못하는 매물을 CC&R 있는지 없는지 모르게 구매가 가능할까? 아니면 구매자가 에스크로 끝난지 2 지났는데받고도 기억이 않날까?

3. Owner Occupy 10% 않됀다니 현찰로 구매하는 바이어 에게 지금처럼 훗날 집을 팔수는 있으나 Owner Occupancy  51% 이상이 아니기 때문에 융자를 해서 집을 구매하는 구매자에게 집을 팔수있는 조건을 충족시킬수 없다는걸 알리는 천부당만부당.

4. Escrow 융자때문에 깨진 이유중 바이어의 소득과 크레딧 과도 관계가 있겠지만 삼의 요소! 앞서 말한 Owner Occupancy 조건을 충족 못하기 때문에 발생하는 융자 조건 미달이로 인해서 Hard Money Lender에서 50% 이상 다운하고 이자 12-18 % 내고 짧게 2년의 융자 프로그램 또는 미만의 기간 융자를 해야만 한다는점 그리고 이 사실을 알지못하는점.

5. 현찰 구매라고 해도 감정은 필요하다(: 지반, 화재, 터마이트,타이틀 상에 문제점 이나 건물 구조의 시 펄밋 사항등   감정 서류에 필요에 따라서 Condition 나열이 돼기 때문에 이때 감정서류에 나온 컨디션을 바탕으로 쎌러에게 정정을 요구 할수도 있기 때문이다.

6. 집을 부동산 에이젼트가 서류에 1 융자를 해서 집을 살수 있다고 했다..라고 했지만 이것이 Buyer 가 Conventional 융자를 할수 있다라고 한것이 아니니...Cash $700,000을 가지고 집사는 사람이 얼마나 많을까 생각해보면....눈뜨고 코를 베어간 격이라고 할까?


다음에 또 다른 이야기 소재로 이야기 해보겠습니다.


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